多地二手房挂牌量大幅攀升：市场信号与趋势解读

近期，多地二手房挂牌量大幅攀升，成为房地产市场的重要风向标。本文深入分析挂牌量激增背后的驱动因素，包括政策调控、市场预期、购房需求变化等，结合权威数据与专家观点，探讨对市场走势的影响及购房者应对策略。

2024年下半年以来，北京、上海、深圳、杭州、南京等一线及热点二线城市二手房挂牌量持续攀升，部分城市甚至创下历史新高。这一现象不仅反映了市场供需关系的变化，也预示着房地产市场可能正在经历新一轮调整。

一、挂牌量攀升的现状与数据

据贝壳研究院数据显示，截至2024年9月底，北京二手房挂牌量已突破13万套，同比上涨28%；上海挂牌量超过11万套，同比增长24%；深圳则达到8.6万套，同比增幅达32%。二线城市如杭州、南京、成都等地也出现类似趋势，挂牌量普遍同比增长20%以上。

以杭州为例，根据杭州市住房保障和房产管理局数据，2024年第三季度，全市二手房挂牌量首次突破10万套大关，较去年同期增长27%。值得注意的是，挂牌量的增长并非集中在某一区域，而是呈现全域扩散的态势。

近年来，国家持续加强对房地产市场的调控，限购、限贷、限售等政策不断加码，导致部分购房者转向观望状态。同时，随着“房住不炒”政策导向的深化，市场对房价上涨的预期逐渐减弱，部分房主出于资金回笼或资产配置调整的考虑，选择挂牌出售。

此外，2024年多个城市出台了“以旧换新”、“带押过户”等政策，降低了二手房交易门槛，也促使更多房主选择入市。

2024年，中国人民银行多次下调LPR利率，首套房贷利率已降至历史低位。虽然购房成本降低，但部分购房者仍持观望态度，导致挂牌量增加而成交量未同步上升。

以深圳为例，尽管房贷利率已降至4%以下，但2024年第三季度二手房成交量仅同比微增5%，挂牌量与成交量之间的差距进一步拉大。

随着城市化进程的推进，越来越多家庭进入改善型居住阶段，推动了“卖一买一”的置换需求。尤其是在一线及新一线城市，改善型购房者通过出售现有房产获取资金，以实现居住品质的提升。

这一趋势在中高端住宅市场尤为明显。根据克而瑞数据，2024年北京五环内改善型二手房挂牌量同比增长35%，成交周期却有所拉长。

过去几年，部分投资型购房者借助杠杆购入多套房产。随着市场预期趋于理性，叠加政策调控压力，部分投资者选择退出市场，集中挂牌出售房产，进一步推高挂牌量。

据易居研究院测算，2024年全国主要城市投资型挂牌占比约为18%，较2021年下降近10个百分点，显示市场正逐步回归居住属性。

挂牌量的快速上升意味着供给端压力加大，而需求端增长相对缓慢，导致市场出现供大于求的局面。这种失衡在短期内可能对房价形成下行压力。

例如，南京2024年二手房挂牌量同比增长26%，但成交周期平均延长至45天，较去年同期增加7天，显示出市场去化难度加大。

挂牌量上升往往伴随价格调整。部分房主为加快出售节奏，主动调低挂牌价，形成“以价换量”的趋势。

以杭州为例，2024年第三季度二手房挂牌均价同比下降4.2%，部分区域如余杭、萧山甚至出现5%以上的降幅。

挂牌量增加意味着购房者可选择范围扩大，议价空间也随之打开。买方在交易中占据更为主动的位置，推动市场向买方市场过渡。

据链家数据显示，2024年北京二手房成交中，买方最终成交价低于挂牌价的比例达到63%，较2023年提高11个百分点。

挂牌量上升并不意味着市场全面下行，而是市场调整过程中的正常现象。购房者应结合自身需求、区域价值、政策导向等多维度进行判断。

在挂牌量激增的背景下，购房者应更加注重房源的区位、配套、学区、交通等因素，选择具有长期增值潜力的优质房产。

当前房贷利率处于低位，且多地推出购房补贴、税费减免等政策，购房者可结合自身财务状况，把握政策红利期。

部分房主因资金压力挂牌出售，可能存在产权不清、抵押未解等问题。购房者在选购此类房源时应加强尽职调查，避免交易风险。

从当前市场走势来看，二手房挂牌量上升趋势短期内仍将延续，但随着政策逐步落地和市场信心恢复，预计成交量将逐步回暖。

贝壳研究院预测，2025年全国重点城市二手房成交量有望回升至450万套，挂牌量增速将有所放缓。未来市场将呈现“量稳价缓”的格局，房住不炒仍是主旋律。

此外，随着“租购并举”政策的推进，租赁市场的发展也将对二手房市场形成一定分流，推动房地产市场结构进一步优化。

多地二手房挂牌量大幅攀升，是市场多重因素共同作用的结果。它既反映了当前房地产市场的阶段性调整，也为购房者提供了更多选择与机会。面对复杂多变的市场环境，理性判断、科学决策将成为购房者的关键。

对于市场参与者而言，无论是购房者、房主还是中介，都应关注政策动向、市场信号与区域基本面，把握未来趋势，做出符合自身利益的决策。

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